ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยยังน่าจับตาอยู่หรือไม่

อสังหาริมทรัพย์ไทยเคยเป็นหนึ่งในหมวดการลงทุนที่ได้รับความนิยมอย่างสูงตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ไม่ว่าจะในรูปแบบของคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร อาคารสำนักงาน ที่ดินเปล่า ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับการยอมรับว่าให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจในระยะยาว ทั้งในรูปแบบค่าเช่าและการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (Capital Gain) อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังจากการระบาดของโควิด-19 และท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน นักลงทุนเริ่มตั้งคำถามว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทยยังน่าลงทุนอยู่หรือไม่?”

หากพิจารณาปัจจัยพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่าโครงสร้างความต้องการยังมีอยู่จริง โดยเฉพาะในกลุ่มคนเมืองและประชากรที่ย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงานในเขตเศรษฐกิจหลัก เช่น กรุงเทพฯ ปริมณฑล เชียงใหม่ ภูเก็ต หรือชลบุรี อีกทั้งการเติบโตของระบบขนส่งสาธารณะ เช่น โครงการรถไฟฟ้าในหลายจังหวัด ได้เปิดพื้นที่การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ทำให้ทำเลใหม่เกิดศักยภาพในการลงทุนระยะยาว

ในด้านอุปสงค์ การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวหลังโควิด-19 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่าระยะสั้น เช่น คอนโดมิเนียมและวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวเริ่มกลับมามีความเคลื่อนไหวอีกครั้ง โดยเฉพาะในจังหวัดที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ อย่างภูเก็ต เชียงใหม่ หรือพัทยา อีกทั้งชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน รัสเซีย และยุโรปตะวันออก ยังคงให้ความสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเพื่ออยู่อาศัยหรือเก็งกำไรระยะยาว เนื่องจากราคาที่ยังถือว่าถูกกว่าหลายประเทศในภูมิภาคเดียวกัน และกฎระเบียบที่เอื้อต่อการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด

อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาอย่างรอบคอบคือภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งในฝั่งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และนักลงทุนที่ซื้อเพื่อนำไปปล่อยเช่า หากต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่รายได้จากค่าเช่าไม่สามารถปรับตามได้ อัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) จะลดลงตามไปด้วย

นอกจากนี้ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะใจกลางเมืองใหญ่หรือทำเลที่มีการพัฒนาเกินความต้องการจริง (Oversupply) มีโครงการอสังหาริมทรัพย์สะสมอยู่จำนวนมาก ทั้งที่ยังขายไม่หมดหรือถูกปล่อยให้รกร้าง นักลงทุนจึงต้องประเมินความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของตลาด และระยะเวลาคืนทุนที่อาจยาวนานกว่าช่วงก่อนวิกฤต ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในบางพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้นจนผลักต้นทุนการพัฒนาให้สูงตาม ทำให้ราคาขายหรือค่าเช่าไม่สามารถแข่งขันกับตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในด้านกลยุทธ์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัวด้วยการพัฒนาโครงการที่มีขนาดกะทัดรัด เน้นราคาจับต้องได้ หรือโครงการแนวราบที่ตอบโจทย์ชีวิตหลังโควิด-19 ที่ผู้คนให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยและสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ในขณะเดียวกันโครงการที่มีฟังก์ชันเพื่อรองรับผู้สูงอายุ (Senior Living) หรือการลงทุนในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า (Logistics Hub) Co-Working Space และ Serviced Apartment เริ่มกลายเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้ประจำและเสถียรภาพในระยะยาว

เมื่อพิจารณาจากบริบทด้านนโยบาย ภาครัฐยังมีบทบาทสำคัญในการกำหนดแนวโน้มการลงทุน เช่น การผ่อนปรนภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การออกมาตรการ LTV เพื่อกระตุ้นการซื้อบ้านหลังแรก หรือการพิจารณาเปิดทางให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านหรือที่ดินบางรูปแบบในไทย ซึ่งล้วนแต่มีผลต่อดีมานด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ

กล่าวโดยสรุป แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันจะไม่ได้เติบโตในอัตราเร่งแบบช่วงก่อนโควิด-19 อีกต่อไป และมีปัจจัยท้าทายจากทั้งภายในและภายนอกประเทศ แต่หากพิจารณาในแง่โครงสร้างเศรษฐกิจ ความต้องการที่แท้จริง และการปรับตัวของผู้ประกอบการ ยังสามารถกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเป็นการลงทุนที่ “น่าจับตา” โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีการศึกษาตลาดอย่างถ่องแท้ เข้าใจความเสี่ยง และเลือกลงทุนในทำเลหรือกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพสูงอย่างยั่งยืน